物流园区为何招商困难?

2020-02-24 19:58:08 阅读:919

在我国大力发展物流园建设的背景下,物流园数量得到了进一步的提升,据不完全统计,截至2017年底,我国运营、在建和规划的各类物流园区超过1600 个,但其中空置的园区较多,据中国电子商务研究中心数据统计显示,我国物流园区的平均空置率约60%,招商难、入驻率低的现象层出不穷。认清招商中出现的问题,对症下药,才能从根本上解决招商难问题,保障物流园区后期的运营。


首先,我们要先理解清楚空置率的定义:是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率高低是对该项目成功与否的重要评价指标之一,商品房这一块,已有国际惯例,具体如表1,而对于物流地产方面,目前,还没有一个标准来衡量,据国外经验介绍:空置率控制在5%左右,投资回报率能够保持10%,空置率超过15%,投资回报率为零。而我国园区平均空置率为60%,远远超过了最低指标,阻碍了我国物流园区的发展。


一、空置率

表1 商品房空置率标准

表1 商品房空置率标准

空置率

区域


5%-10%

合理区

供求平衡,有利于国民经济的健康发展

10%-20%

危险区

采取一定措施,加大销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行

20%以上

严重积压区

 

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二、造成物流园区招商困难主要因素

我国物流园区招商难到底是什么造成的呢?主要是因为我国物流园区产业相对国外起步较迟,相关经验、理念、技术、人才等不够完善,导致物流园区前期招商存在很多的问题和困难,具体如下:


(一)项目前期定位混乱,盲目投资建设


一方面,我国部分地区在建设物流园区时,为了前期项目的拿地以及政绩工程工作,通常重于概念,轻于规划,以“智能化”“智慧化”“智能化”“现代化”等新鲜字样去吸引眼球,在当地大量的圈地建设,但其实换汤不换药,大都偏向于形式主义,最终还是与传统物流园一致;

另一方面,开发商为了尽快的实现项目的营收,项目建设带有较强的盲目性,前期市场了解较少,拿地后一味的追求建设速度,导致最终建成的项目产品与当地客户实际需要相背离,为项目埋下了败笔。


(二)同质化竞争严重


(1)园区产品设计同质化


物流园区投资强度大,回报周期长,在设计阶段,一些开发商为了规避风险、降低损失,往往采用模仿竞争对手的策略,园区内各类产品参考周边物流园区建设,同质化竞争严重,没有自身特点和优势,为后期的招商工作带来不小的麻烦。相对上述开发商,一些思想比较靠前的,追求差异化竞争的开发商,在参考周边物流园区的同时也融入自身的理念,例如:采取平台仓和非平台仓、坡道仓、楼层仓、平仓等混合建设的模式,这样既不仅丰富了客户群体(可满足单个企业或多个企业不同需求),也凸显园区自身的特色。


(2)园区入驻客户同质化


一些以租赁为主的公共型物流园,招商过程中为了快速形成隆市效应以及完成自身考核目标,未设定相关企业入园标准,同一条线路同类客户入驻较多,园区同质化严重,在短期的效益来看,租金收入和市场繁荣程度达到了预期的理想,但随着运营时间的增长,问题逐渐暴露,园区内同线路客户竞争激烈,苦不堪言。


(三)运营服务能力欠佳


有些园区开发商过度强调前期的招商而忽略后期运营工作,单纯的认为租金合理、优惠政策力度大等就可以保证园区的顺利运营,却不知这仅仅是完成了部分任务,园区的招商不仅要招得来,关键还要留得住,在留的住的基础上更要养的好。但实际情况是大部分物流园目前还存在配套服务不齐全、物流基础设施不完善以及增值服务有待提高等一系列问题,最终导致物流园“前期挤着进,后期争着逃”的现象频繁出现。


(四)相关人才缺乏


一方面,我国物流园产业、起步较晚,相关人才较少,而且物流地产从业人员的门槛和待遇大大低于商业地产和房地产,导致有能力、有经验的人不愿从事这一行业,最为突出的就是招商运营人员。


另一方面,由于物流园自身的复杂性,很多缺乏经验的招商人员在工作时对项目功能、定位、优势、发展趋势以及为客户带来的价值等问题认识不清,最终导致招商工作的失败。


(五)合作中介机构不够专业


目前我国房地产中介机构较多,知名的有中原、链家、我爱我家等,但专业的物流园区中介机构却比较匮乏,同时,由于信息的不对称性,园区开发商在选择专业招商中介机构时,也存在一定困难,很多情况下,即使找到了,该些机构大部分也滥竽充数,给园区带来的效益不大。


(六)园区缺乏系统的整体规划


物流园建设成本高,回报周期较长,很多开发商主要以拿地为主,根据整体的市场情况分期建设,一般一期体量较小,二、三期会在一期运营的综合情况考虑是否建设,缺少统一的规划,走一步看一步。


三、总节


我国物流园区招商难的问题是由多种因素造成的,既有产业发展经验的不足也有开发商自身项目的定位不清晰、功能规划不合理、后期运营服务不规范等问题造成,如何通过有效的手段帮助物流园区更好的完成招商工作是我们后期所要讨论的方向。



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